Come aprire e gestire un Bed and Breakfast

Nascita dei Bed and Breakfast in Italia
Succede sempre più frequentemente che chi possiede un'abitazione esageratamente grande rispetto alle proprie esigenze (e contemporaneamente abbia bisogno di integrare le proprie entrate) decida di trarne profitto con la formula del Bed&Breakfast o B&B (che suona più moderno).
Negli anni '40-'50 era quasi normale tenere un ospite in casa a pagamento, si affittava una o più stanze ad estranei per cercare di guadagnare qualche soldo in più per tirare avanti durante e dopo la guerra.
Era diffusa anche l'abitudine, fra le anziane vedove, di riservare una sola stanza per sé e tutto il resto della casa sfruttato come pensione o affittacamere.
Tutto ciò veniva praticato senza seguire particolari norme legali, si faceva e basta.
Oggi le cose sono cambiate e i legislatori hanno voluto regolamentare la "giungla" di questi imprenditori improvvisati, prevedendo addirittura delle tasse e limiti.
La formula più comune deriva dalla tradizione anglosassone, sono appunto i famosi Bed and Breakfast, poi ci sono gli affittacamere e le pensioni, sempre rimanendo nell'ambito della gestione familiare.
Il Bed and Breakfast può essere esercitato da chiunque possa mettere a disposizione degli ospiti da un minimo di una camera ad un massimo di 3 (in alcune regioni è consentito anche l'affitto fino a 4 camere, come in Sardegna, per esempio). Per le disposizioni legali bisogna attenersi alle leggi e normative regionali, appresso Vi elenco i relativi link, regione per regione:
Abbruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Emilia Romagna, Friuli, Lazio, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Puglia, Sardegna, Sicilia, Toscana, Trentino, Umbria, Valle d'Aosta, Veneto. (fonte: bed-and-breakfast.it)
Come avrete avuto modo di vedere le leggi non sono molto restrittive, le norme fondamentali si riassumono nelle condizioni igienico sanitarie, numero di vani da poter affittare e periodo massimo in cui è possibile affittare le proprie stanze (in genere è obbligatorio tenere chiusa l'attività 90 giorni, anche non continuati, l'anno, pena il dover pagare una multa o più semplicemente dover registrare l'attività con partita IVA e conseguenti tassazioni più alte).
Se tutto rimane nell'ambito di un'attività a gestione familiare (esiste anche l'obbligo di essere residenti nell'appartamento parzialmente dedicato al Bed and Breakfast), le tasse non sono molto alte.
Il reddito ricavato va compreso tra quelli "diversi", nel 730 e nell'Unico. Quindi non si perde (come capita se si affitta normalmente) la possibilità delle detrazioni Irpef e Ici, previste per l'abitazione principale.
Personalmente trovo ridicola la maggior parte dei Bed and Breakfast che vengono proposti da siti specializzati, agenzie turistiche, ecc. Come si fa, dico io, a definire Bed&Breakfast interi edifici adibiti a tale attività? Eppure la legge lo consente (certo pagheranno più tasse), evidentemente è più di moda chiamarli così anzichè "pensioni", io non sono d'accordo, ma a chi può importare?
Una cosa da tenere presente è il regolamento del condominio in cui si dovrà aprire il proprio Bed and Breakfast, è molto frequente, infatti, che tale attività sia proibita dallo stesso (questo per ovvie ragioni di carattere sociale e di buon costume, soprattutto nei vecchi condomini era frequente che un tempo si affittassero le camere ad ore per incontri "piccanti", non è che tale usanza sia del tutto scomparsa... anzi!).
Se avete intenzione d'intraprendere quest'attività sarà bene che vi leggiate bene il regolamento del vostro condominio, se ci dovessero essere dei vincoli in tal senso armatevi di buona volontà e fate una propaganda mirata delle vostre intenzioni, cercando di accattivarvi il parere favorevole di quanti più condomini possibile, poi fate mettere all'ordine del giorno della prossima assemblea condominiale l'approvazione dell'apertura del vostro bed and breakfast in deroga al regolamento di condominio, dovrete convincere tutti che saprete garantire e mantenere la rispettabilità del condominio (chi ha partecipato ad un'assemblea condominiale sa che non è per niente facile convincere la maggioranza, meglio farlo prima dell'assemblea e poi formalizzare con il voto).
Oppure, se siete dei tipi: "è casa mia e ci faccio quello che mi pare!!!" provate a rischiare, poi non venite a lamentarvi con me se i condomini si indispettiscono e vi fanno chiudere l'attività, ne avrebbero tutto il diritto se il regolamento lo vieta.
Tanto per farvi un esempio, nel mio palazzo c'era un bed and breakfast, dopo un anno ha dovuto chiudere per le proteste dei condomini (il via vai di strani individui su e giù per le scale dava fastidio a più di una persona).
Io sono del parere che questa attività vada gestita in modo "familiare" ma allo stesso tempo il più professionale possibile, mi spiego meglio:
Dopo il primo consiglio ve ne do altri quattro:

1. Dedicate all'attività parte del vostro appartamento solo se non vi scoccia avere gente per casa oppure, meglio, se avete la possibilità di due entrate, isolando completamente quella riservata a voi dalla parte con le stanze in affitto;
2. È importante che voi risediate in suddetto appartamento anche per dare garanzia ai condomini di un minimo controllo di chi entra e chi esce (nell'esempio che vi ho fatto prima, ed è anche abbastanza frequentemente, il proprietario di casa risiedeva altrove, i clienti che venivano non si sa come si procurassero le chiavi e che cosa facessero in casa, ve lo lascio immaginare...);
3. Procuratevi clienti seri, magari affidandovi ad agenzie turistiche specializzate. Se non volete perdere la percentuale che spetta alle agenzie affidatevi al passaparola ma è decisamente più difficile fare il "tutto esaurito". Non abbiate paura di selezionare i vostri clienti, non fate gli ingordi accettando chiunque voglia alloggiare da voi (magari per un'ora o due...), ne guadagnerà la reputazione del vostro bed and breakfast e vi potrà assicurare un maggior passa parola;
   
4. Se pensate che sia facile trovare clienti con un vostro sito internet personale rimarrete subito delusi, ne esistono centinaia di migliaia, per quale motivo pensate che qualcuno se li legga tutti per scegliere proprio il vostro? (che probabilmente sarà agli ultimi posti!). L'idea del sito non è sbagliata se abbinata agli altri metodi di ricerca clienti: agenzie, passaparola, annunci sui giornali (non mi convincono molto neanche quelli), insomma un sito a cui verranno a farvi visita potenziali clienti attirati con metodi tradizionali piuttosto che con i motori di ricerca (Google, Yahoo, ecc.), un sito in cui vi fate un pò di pubblicità con fotografie, tariffe, ecc.;

Dimenticavo: chi gestisce un Bed And Breakfast ha l'obbligo di informare le autorità delle generalità dei propri ospiti, al pari degli alberghi e pensioni (circolare 29/07/2005 nr. 557)
Quanto si guadagna?
Non molto, se si considera il periodo di chiusura forzato (90 giorni), le spese per le colazioni, la pulizia della camera (a meno che non la facciate voi), luce, ecc.
A Roma si trovano stanze a 40/60 € a notte fino a 100/120,00 € e oltre (se particolarmente lussuose), le agenzie si prendono circa il 10-20% dei guadagni, che non è molto se si considera che loro hanno più possibilità di trovarti i clienti (almeno all'inizio).
Non vi fornisco l'elenco delle agenzie on line perchè tanto se ne trovano a centinaia di migliaia in rete con i motori di ricerca (aggiunto in seguito: per farvi un'idea leggetevi il mio post del 22 aprile: "Fare pubblicità al proprio Bed and Breakfast").
Io resto del parere che la maggior parte di queste non potranno che mandarvi pochissimi clienti, a causa dell'enormità di offerta sul mercato. Trovo molto più producente affidarsi alle vecchie classiche agenzie di viaggio tradizionali... entrate in una vicino casa vostra e chiedete, fatevi coraggio!
Provate anche a mettere annunci nei ristoranti (se ve lo fanno fare è ottimo perchè molti turisti arrivano in città e pensano prima a mangiare e poi a trovare una sistemazione per la notte), oppure nelle bacheche di uffici e parrocchie (serve ad agganciare clienti tra quelli che ricevono visite da fuori città e non sanno dove far alloggiare i propri parenti ed amici a buon prezzo, voi gli fornirete la risposta!).
Insomma dovete essere intraprendenti... con la concorrenza spietata che c'è... non è facile, auguri!